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有这种认识活该发不了财,房产投资你真的懂得

来源:http://www.029bingmayong.com 作者:幸运赛车全天计划 时间:2019-10-21 18:13

来源:楼市团长(ID:tz52801)

监管层又要开始严查“首付贷”了,和朋友说到这个消息,他对这个事情完全不感冒,说自己买房首付完全没有借钱,并且对“首付还要靠贷款”的人嗤之以鼻:“这样还买什么房啊,后面又要还房贷还要还首付贷,装修也是一笔钱,压力这么大怎么办?”我说,你有这样的想法, 说明你还不懂投资的门道。

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其实,大部分你以为穷得连首付都要贷款的人比你我有钱多了。他们之所以首付贷款买房,是合理利用杠杆。假设一套房子总价100万,小明首付30万,贷款70万。小刚首付10万,贷20万的首付贷,加上70万的银行房贷,总计90万。剩下的20万,如果在地方没有购二套房限制的情况下,再分别贷两笔首付贷,购买两笔100万的房,相当于用30万撬动了300万的房产。

01、如何正确认识杠杆?

如果一年后房价上涨了20%,除去房贷利息,首付30万的小明挣了20万,资金回报率为66%,而用首付贷的小刚,三套房子共计上涨60万,资金回报率为200%!

天下之事,无所不杠杆。自有人类以来,杠杆就一直伴随着我们。为什么?因为“杠杆”意味着“放大力量,提高效率”。

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乡下的老农在耕作的时候,用的锄头本质上就是一种杠杆,他靠的就是长长的“物理杠杆”,用很小的力气就可以快速开垦。

这就是为什么炒房客能够用很少的资金肆意的买房如果在二套房限购的情况下,利用首付贷,10万元撬动100万的房产,上涨20%的情况下同样资金回报率为200%,并且即使房价走稳或者下跌,首付10万的小刚也可以利用剩余的20万去投资其他的项目,争取合理的回报,而首付30万的小明就没有资产为自己的投资失败买单了。

一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

但是,我们应该鼓励首付贷吗?当然不,如果大家都首付贷,用一成甚至更低的钱到处买买买,给全国房产加上极高的杠杆,一旦楼市下跌,首付贷买房的人一看,100万的房产都跌到80万了,我还要还90万的贷款,去你的吧,不还了,就将导致金融市场崩盘。

拼多多,风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等,加速发展,三年实现上市,这是一种资金杠杆。

可我今天介绍首付贷的目的是什么呢?是给大家讲解杠杆在金融当中的运用。那么除了首付贷,投资领域还有哪些杠杆?

黄铮虽然早年在谷歌混得不错,也是一个早富阶层的人,但是互联网是烧钱的领域,他自己没有足够资金,所以只有借用风投的钱,才能快速撬动更大的市场。

股票——融资融券、股票配资平台等操作,可以将自有资金放大几倍甚至几十倍。在前两年股票猛涨的时候很多人这样加杠杆炒股,有的赚够了一辈子的财富,也有的人搭上了一生的积蓄,还背上了还不了的债务。

微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

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甚至大到国家治理,也得有杠杆思维。改革开放初期,总设计师提出“让一部分人先富起来,先富带动后富”。这一部分人,就是杠杆,用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争,一切先前看,以发展经济为中心”的路线。

网贷——精研网贷的人比较沉的下心计算借贷利息,通过低息借入放大资金,再去年化10、12以上的平台出借,特别是很多平台自身就有信用标、债权贷等借款办法,用户可以放大自己的本金2、3倍以上,网贷投资人给自己加上5倍、10倍杠杆都是有的。这样的操作心理压力也是巨大的,股票除非是跌停没办法取出,只要还能有一丝理智,在亏损的时候也能做到止损,而网贷加上这么多杠杆,一旦平台跑路,血本无归。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常,没有察觉罢了。

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02、如何管理杠杆?

期货——期货开户门槛是5万,而且需要比较专业的交易类知识,期货交易是一个全球市场,波动非常大,并且双向交易(能够做多做空),非常考验交易者对交易的理解,和自身的交易系统。不过,期货是做的保证金交易,杠杆通常是10倍,就是说如果一笔期货交易价值100万,你只需要10万的资金去做,即10%保证金,如果100万的交易涨跌10%,对于10万资金来讲浮动盈亏就是100%。

先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

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目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

外汇——外汇同样也是保证金交易,是在外汇交易平台上面交易各国之间的货币对,通常杠杆能到100倍甚至无限,风险非常高。并且,中国目前是没有开放外汇保证金交易的,国内能够注册的外汇平台一般声称自己有注册国的监管,例如英国、澳大利亚、美国等,但实际上我们很难查询到,并且很多外汇平台根本就是和用户做的对赌资金池,交易的资金根本没有投入国际市场。

换言之,德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害,而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

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很多舆论大喊中国杠杆危险,实际放到整个世界,以中国这么高的GDP增速,对应的杠杆负债率其实是非常低的。

那为什么这几年要去杠杆呢?

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

民企借债是有钱还的,因为都是自家的钱,省着花,并且业务盈利强;问题是国企盈利差,效率低,还借了一堆债务。所以,中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组,资产端产能的停建与出清。

换句话来讲,国家不会一下子收缩,造成债务悬崖式的集体违约,只是逐步收紧。

例如去年你可以借100万,今年只能借80万,明年只能借50万,让你一步步把债务杠杆降下来。

产能停建与出清同理,以中国大型的钢材国企为例,目前产能严重过剩,一方面中国在全球布局一带一路,搞高铁出口,搞产能倾销,同时去掉库存;另一方面国内产能逐步降下来,数十万的工人当然不能立即遣散,只能每年少生产一点,一步步腾退。

回到个人层面的房产投资也少不了杠杆。

曾经中国人是极度厌恶借钱的,因为从小被教育勤俭节约,坚持储蓄就是美德。

为什么会这样被教育呢?因为80年代初期,中国搞建设,银行没钱,引入的外资也有限,所以国家就宣扬这种储蓄至上的理念,以方便银行将老百姓大量的闲散资金汇聚起来,拿去放贷,支持经济发展。

你能想象1992年,一年定期利率是7.6%吗?一万元,存一年可以得到760元利息,10万可得7600元。

随着经济发展,现在一年定期利率已经回落至1.5%了。为什么会回落呢?

因为利率就是对风险的定价和收益的贴现,1992年法治不健全,借钱是有风险的,所以要很高的利率才能筹集到资金,同时筹集到的资金用于经济发展,回报率也很大,因此利率非常高。

这就像你现在去银行借钱,你如果单位优质,工作稳定,违约风险低,就可以借到低息的贷款,否则只能借高息信用贷。利率是对风险的定价,一样的道理。

同时,利率又是对收益的贴现,你如果借债投资赚的利润覆盖不了借债的成本,你是不会轻易借的。

早十年甚至二十年,那些从银行借钱的人都被认为是疯子,大部分人觉得问银行借钱要交利息,这是“给银行打工”,并且很多人都认为今天自己手里的一百块,老了之后,它还是一百块。

就像一些看跌楼市的人,振振有词地说:买一套房子贷款30年,就等于给银行打工30年,房子掏空了中产阶层。

这种人永远都不会想到其实是银行借钱给你拿去投资赚钱,你赚了分一小部分利息给银行罢了。银行不借钱给你,你有本钱么?

许家印不借债,恒大能发展这么快么?

并且过去三十年,买房子从来没有掏空中产阶层,反而这些买房的人更富有了。

房子,只是掏空了那些没买房的人,他们一直在指责,房价高骂开发商,房租高骂中介,两样都高,就是时代的错,国家的错。总之就是不努力,谁穷谁有理。

03、如何运用杠杆?

房产投资回报率=涨幅*杠杆率

2016年佛山短暂出现过2成首付的情况,身边的一个朋友,一口气并发三套2成首付的贷款。

2成首付,即5倍杠杆,房价涨20%,自有资金回报率100%。

假设一套房子100万,2成首付即20万买下,房价涨20%后是120万,涨幅20万。

20万涨幅对20万首付,投资回报率100%

在中国,普通人真的很难找到投资回报率100%的生意了。20万开个小饭店也要1年后才能回本,回本之后才叫纯赚。

后来,那位朋友的房子卖出时涨了130%,2年时间自有资金回报率是650%,秒杀巴菲特。三套首付一共才60来万,赚了差不多400万回来。

如果全款买,绝对实现不了这个收益,因为没杠杆。为什么?

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对于买房这个事情来说,用杠杆还是不用杠杆,其实不用讨论了。国家都准许贷款了,你就放心大胆去用好了。

投资法则:市场大涨,黄金时刻加杠杆狠狠搞;市场回调,垃圾时间,趴着不动或卖一套回血。一味加杠杆,后果很严重,要紧跟国家信贷节奏进行操作。

每一次房价上涨都是财富的重新分配,一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产,或者房产配置有误,那么你的身价可能就相对跌一次。

阶层上升的机会不定时打开,可是,你没有足够的房产布局,没有足够的耐心提升认知,那么阶层下滑的通道随时敞开。

只有在高速发展的中国,才有如此上升的红利供你分享,每一个人都应该珍惜这样的机会,无论为了家庭还是父母及下一代。

对于杠杆贷款,期限越长越好,贷款额度越高越好,利率越低越好。

前者因为货币币值不等,新增货币,稀释存量货币的购买力,债务稀释,房贷时间越久越占便宜。简单说,房贷稀释一部分,卖出时转移一倍分,投资者只付一点短期利息就好,你贷款三十年,其实很可能第三年房子大涨了你就卖掉了,后面27年的债务就转移了,与你无关。

后者是杠杆原理,用最小的资金量(首付款)购买最大化的资产(房产),只要资产价格上涨幅度大于利息支出,剩下的都是赚的。

04、加多少杠杆合理?

家庭负债率多少以内才安全呢?

一句话:自有资金留足所有贷款24-36个月的月供即可。也就说,你要留足2-3年的月供在手。至于限售的城市,同理,只要房子涨了,不卖也可以拿钱回来的,参考本公众号往期裂变文章。

有朋友就说了:运用杠杆既有风险也有利息成本啊,怎么办?

这时天空传来一句话:你想发达么?不想发达就什么都不用做。赚钱从来不容易

最后,杠杆是双刃剑,我们需要适度负债,让家庭在合理的条件下慢慢变富。

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